Suit For Specific Performance – Once Vendor Admits Execution Of Agreement & Payment Of Consideration, Nothing Further Is To Be Proved : Supreme Court

IN THE SUPREME COURT OF INDIA

CIVIL APPELLATE JURISDICTION CIVIL APPEAL NO. 2095 OF 2022

  1. Ramasubbamma                                                                  ..Appellant (S)

                                                  Versus

  1. Vijayalakshmi & Ors.                                                              ..Respondent (S)

J U D G M E N T 

  1. R. Shah, J.
  1. Feeling aggrieved and dissatisfied with impugned judgment and order dated 20.07.2021 passed by the High Court of Karnataka in Regular First Appeal No. 100200/2015, by which   the   High   Court   has   allowed   the   said   appeal preferred by respondent Nos. 3 and 4 herein – original defendant   Nos.   3   and   4   (hereinafter   referred   to   as defendant Nos. 3 and 4) and has set aside the judgment and   decree  passed  by  the  learned  Trial  Court  granting decree for specific performance of agreement to sell dated 1 12.04.2005, the appellant herein ­ original plaintiff has preferred the present appeal. 
  2. The facts leading to the present appeal in a nutshell are as under: ­

2.1 That the appellant herein – original plaintiff filed the suit for   specific   performance   of   agreement   to   sell   dated 12.04.2005. It was the case on behalf of the plaintiff that she had entered into an agreement with respondent No. 1 herein  ­  original  defendant  No.  1  to  purchase  the  suit schedule property for a sale consideration of Rs. 29 lakhs. An advance amount of Rs. 20 lakhs was paid under the said agreement. Defendant No. 1 had earlier executed a general power of attorney in favour of respondent No. 2 herein ­ original defendant No. 2. However, defendant No. 2 was present when the plaintiff entered into an agreement to sell with defendant No. 1. It was the case on behalf of the plaintiff that thereafter, on 25.03.2008, defendant Nos. 1 and 2 approached the plaintiff and her husband and sought   payment   of   Rs.   6   lakhs.   On   25.03.2008,   the plaintiff made further payment of Rs. 6 lakhs towards sale 2 consideration and an endorsement was made by defendant No. 1 on the agreement, acknowledging the receipt of Rs. 6 lakhs.   According   to   the   plaintiff,   thereafter,   despite repeated requests and demands, defendant No. 1 did not execute the sale deed in favour of the plaintiff. They learnt that defendant No. 2 by misusing the power of attorney executed by defendant No. 1 in favour of defendant No. 2, clandestinely   executed   two   sale   deeds   in   favour   of defendant Nos. 3 and 4 only to defraud the plaintiff. The plaintiff  got served a  legal  notice  to  the  defendants  on 17.06.2010 calling upon defendant No. 1 to execute the sale   deed   in   her   favour   by   receiving   balance   sale consideration of Rs. 3 lakhs. Further, thereafter defendant No. 1 did not execute the sale deed, the plaintiff filed the present   suit   for   specific   performance   of   the contract/agreement to sell dated 12.04.2005.  2.2 That original defendant No. 1 filed written statement and admitted the execution of agreement to sell and specifically stated that she is ready and willing to perform her part of contract. However, defendant Nos. 2 to 4 filed separate 3 written   statements   and   took   a   common   defence   that agreement to sell dated 12.04.2005 is a created document. It   was   contended   that   power   of   attorney   executed   by defendant No. 1 in favour of defendant No. 2 is a registered document and without cancelling the registered power of attorney and without the knowledge of defendant No. 2, defendant No. 1 in collusion with the plaintiff had created the agreement to sell. It was also contended by defendant Nos. 2 to 4 that agreement to sell dated 12.04.2005 is a bogus document and no sale consideration is paid by the plaintiff.  2.3 The learned Trial Court framed the following issues: ­ “i)  Whether the plaintiff proves that on 12.4.2005 defendant No. 1 has executed an agreement of sale agreeing to sell the suit property for a total consideration of Rs. 29 lakhs? ii)  Whether   the   plaintiff   proves   that   part   sale consideration of Rs. 26 lakhs has been paid to the defendant No. 1? iii)  Whether the plaintiff proves that she was always ready and willing to perform her part of duty towards the contract?  iv)  Whether the plaintiff further proves that  with malafide   intention   and   to   defeat   her   right accrued   through   the   sale   agreement   dated 12.4.2005 defendant No.  2 had executed  sale deeds dated 3.5.2010 in favour of defendant No. 4 3 and 4 and those sale deeds are nominal saledeeds?  v)  Whether the defendant No. 2 to 4 prove that sale agreement   dated   12.4.2005   is   a   created document   and   by   virtue   of   the   same   noconsideration had been passed?  vi)  Whether the plaintiff is entitled for a decree of specific performance of contract? vii)  What order or decree?” 2.4 On behalf of the plaintiff, her husband was examined as PW1 and two more witnesses were examined on behalf of the plaintiff. The plaintiff produced nine documents as documentary evidence as exhibit P1 to P9. Defendant No. 1   was   examined   as   DW1   and   defendant   No.   2   was examined as DW 2.  2.5 On appreciation of evidence on record, the learned Trial Court decreed the suit and passed a decree of specific performance.   The   learned   Trial   Court   found   that defendant No. 1 being the absolute owner of the suit schedule   property   has   admitted   the   execution   of agreement to sell in favour of the plaintiff and has also admitted receipt of substantial amount as part of the sale consideration. The learned Trial Court also proceeded to hold that the sale deed executed by defendant No. 2 in 5 favour of defendant Nos. 3 and 4 are not binding on defendant No. 1 as well as the plaintiff and therefore, the plaintiff was entitled to the relief of specific performance of contract and to get the vacant possession of the suit schedule property.  2.6 Feeling aggrieved and dissatisfied with the judgment and decree passed by the learned Trial Court, the original defendant Nos. 3 and 4 only preferred an appeal before the High Court. By the impugned judgment and order, the   High   Court   has   allowed   the   said   appeal   and   has quashed and set aside the decree passed by the learned Trial Court mainly relying upon and considering Section 20 of the Specific Relief Act. The High Court has also observed that as there was no prayer or a particular relief to declare that the sale deed in favour of defendant Nos. 3 and 4 is null and void and not binding on the plaintiff and defendant No. 1, such a relief could not have been granted by the learned Trial Court.  6 2.7 Feeling   aggrieved   and   dissatisfied   with   the   impugned judgment   and   order   passed   by   the   High   Court,   the plaintiff preferred the present appeal.    

  1. Shri S.N. Bhat, learned Senior Advocate appearing on behalf of the original plaintiff has vehemently submitted that in the facts and circumstances of the case, the High Court   has   committed   a   grave   error   in   quashing   and setting aside the decree passed by the learned Trial Court for   specific   performance   of   agreement   to   sell   dated 12.04.2005.  3.1 It is further submitted that when the original defendant No.   1   –   original   owner   admitted   the   execution   of   the agreement and even admitted the payment of substantial amount under the agreement,  the learned  Trial Court rightly passed the decree of the specific performance of the said agreement.  3.2 It is further submitted that even the High Court ought to have appreciated that apart from the fact that original defendant No. 1 admitted the execution of the agreement 7 and receipt of payment of substantial advance amount, original defendant Nos. 3 and 4 did not even enter into the witness box. It is further submitted that the High Court has not properly appreciated and considered the fact   that   the   original   of   power   of   attorney   dated 28.01.1997   executed   by   defendant   No.   1   in   favour   of defendant No. 2, was handed over to the plaintiff at the time   of   execution   of   agreement   to   sell,   which   was produced by the plaintiff in the present suit as exhibit P6. 3.3 It is further submitted that the High Court has also erred in holding that it was necessary for the plaintiff to seek cancellation of sale deeds dated 03.05.2010 executed by defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4, respectively. It is submitted that in a suit for specific performance it is not necessary for the agreement holder to seek cancellation of sale deed executed in favour of a subsequent purchaser and it is sufficient to implead the subsequent   purchaser   in   the   suit   and   seek   relief   of specific performance against original owner and also seek direction   to   the   subsequent   purchaser   to   join   in   the 8 execution of the sale deed in order to completely convey title to the agreement holder. Reliance is placed upon the decisions of this Court in the cases of Lala Durga Parsad and   Anr.   Vs.   Lala   Deep   Chand   and  Ors.,   1954  SCR 360: AIR 1954 SC 75, Soni Lalji Jetha & Ors. Vs. Soni Kalidas Devchand & Ors., (1967) 1 SCR 873: AIR 1967 SC   978,   R.C.   Chandiok   &   Anr.   Vs.   Chuni   Lal Sabharwal   &   Ors.   (1970)   3   SCC   140:   AIR   1971   SC 1238,   Dwarka   Prasad   Singh   &   Ors.   Vs.   Harikant Prasad   Singh   &   Ors.,   (1973)   1   SCC   179   and Rathnavathi & Anr. Vs. Kavitha Ganashamdas, (2015) 5 SCC 223.            3.4 It is further submitted that the High Court has also not properly   appreciated   the   fact   that   the   transactions between defendant No.2 and defendant Nos. 3 to 4 were sham transactions, which were by defendant No. 2 in favour of his own sisters­in­law. It is submitted that even the   sale   consideration   in   the   transaction   between defendant No. 2 and defendant Nos. 3 to 4 was alleged to 9 have been paid by cash and that too, a huge sum of Rs. 26 lakhs was alleged to have been paid by cash. It is submitted that in any case defendant Nos. 3 and 4 never stepped into the witness box.        3.5 It   is   submitted   that   therefore   when   the   sale   deed executed   in   favour   of   defendant   Nos.   3   and   4   by defendant No. 2 was sham in order to defeat the right of the   plaintiff   pursuant   to   agreement   to   sell   dated 12.04.2005   and   the   same   was   executed   after   the agreement to sell in favour of the plaintiff and the plaintiff had paid a substantial advance amount, the High Court has erred in applying Section 20 of the Specific Relief Act. 3.6 Making the above submissions and also relying upon the decisions   of   this   Court   in   the   case   of  Vasantha Viswanathan   Vs.   V.K.   Elayalwar,   (2001)   8   SCC   133 (para  13)  and in the case of  Rathnavathi  (supra), it is prayed to allow the present appeal and quash and set aside the impugned judgment and order passed by the 10 High Court and consequently to restore the decree passed by the learned Trial Court.                  
  2. Though served nobody has entered appearance on behalf of   defendant   Nos.   2   to   4.   Even   respondent   No.   3   – defendant No. 3 is served by substituted service, namely, by way of publication in two daily newspapers. In that view of the matter, this Court has no other alternative but to proceed further with the appeal ex­parte. 
  3. We have gone through the judgment and decree and the findings recorded by the learned Trial Court as well as the judgment and order passed by the High Court. 5.1 The learned Trial Court framed the following issues: ­ “i)  Whether the plaintiff proves that on 12.4.2005 defendant No. 1 has executed an agreement of sale agreeing to sell the suit property for a total consideration of Rs. 29 lakhs? ii)  Whether   the   plaintiff   proves   that   part   sale consideration of Rs. 26 lakhs has been paid to the defendant No. 1? iii)  Whether the plaintiff proves that she was always ready and willing to perform her part of duty towards the contract?  iv)  Whether the plaintiff further proves that  with malafide   intention   and   to   defeat   her   right accrued   through   the   sale   agreement   dated 12.4.2005 defendant No.  2 had executed  sale 11 deeds dated 3.5.2010 in favour of defendant No. 3 and 4 and those sale deeds are nominal sale deeds?  v)  Whether the defendant No. 2 to 4 prove that sale agreement   dated   12.4.2005   is   a   created document   and   by   virtue   of   the   same   no consideration had been passed?  vi)  Whether the plaintiff is entitled for a decree of specific performance of contract? vii)  What order or decree?” 5.2 Considering   the   fact   that   original   defendant   No.   1   – vendor   –   original   owner   admitted   the   execution   of agreement to sell dated 12.04.2005 and even admitted the receipt of substantial advance sale consideration, the learned   Trial   Court   decreed   the   suit   for   specific performance   of   agreement   to   sell   dated   12.04.2005. Once   the   execution   of   agreement   to   sell   and   the payment/receipt   of   advance   substantial   sale consideration   was   admitted   by   the   vendor,   thereafter nothing further was required to be proved by the plaintiff –   vendee.   Therefore,   as   such   the   learned   Trial   Court rightly   decreed   the   suit   for   specific   performance   of agreement to sell. The High Court, was not required to go into the aspect of the execution of the agreement to sell 12 and   the   payment/receipt   of   substantial   advance   sale consideration, once the vendor had specifically admitted the execution of the agreement to sell and receipt of the advance   sale   consideration;   thereafter   no   further evidence and/or proof was required. 5.3 Now,   so   far   as   the   sale   deeds   executed   by   original defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4 and the decree passed by the learned Trial Court that the sale deeds executed by original defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4 are not binding on defendant No. 1 as well as on the plaintiff is concerned, at the outset, it is required to be noted that issue Nos. 4 and 5, reproduced   hereinabove,   were   in   respect   of   the   sale deeds executed by original defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4 dated 03.05.2010. Therefore, specific   issues   were   framed   on   sale   deeds   dated 03.05.2010   executed   by   original   defendant   No.   2   in favour of defendant Nos. 3 and 4. In that view of the matter, the High Court has erred in setting aside the decree passed by the learned Trial Court by observing 13 that as there was no specific relief/prayer of cancellation of   sale   deeds   dated   03.05.2010   executed   by   original defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4, therefore, the learned Trial Court could not have passed the decree that the said sale deeds are not binding on defendant No. 1 and the plaintiff. The High Court has not noted the specific issue Nos. 4 and 5 framed by the learned   Trial   Court,   which   were   with   respect   to   sale deeds dated 03.05.2010. Therefore, as such, there was a lis between the parties in respect to sale deeds dated 03.05.2005 executed   by   original   defendant   No.   2   in favour   of   defendant   Nos.   3   and   4   and   even   specific issues were framed, which on appreciation of evidence were held against defendant Nos. 2 to 4.  Therefore, the High Court is not justified in quashing and setting aside the judgment and decree passed by the learned Trial Court declaring that sale deeds dated 03.05.2010 are not binding on defendant No. 1 and the plaintiff.  5.4 It is also required to be noted that on appreciation of evidence, the learned Trial Court has specifically given 14 the finding that the alleged sale consideration paid by defendant Nos. 3 and 4 to original defendant No. 2 for executing sale deeds dated 03.05.2010 have not been established   and   proved   by   defendant   Nos.   2   to   4. Therefore,   there   was   a   specific   finding   given   by   the learned Trial Court on appreciation of evidence that sale deeds dated 03.05.2010 were nominal sale deeds. The High Court has brushed aside the same on the ground that even in agreement to sell dated 12.04.2005, the amount was alleged to have been paid by cash. However, it   is   required   to   be   noted   that   so   far   as   receipt   of substantial advance sale consideration mentioned in the agreement to sell dated 12.04.2005 has been specifically admitted by defendant No. 1. Therefore, when it was specifically alleged that defendant No. 2 executed sale deeds in favour of defendant Nos. 3 and 4, who are his sisters­in­law, with a view to defeat the rights of the plaintiff and defendant No. 1 and when it was alleged that they were nominal sale deeds, thereafter, defendant No.   2   was   required   to   prove   the   receipt   of   sale consideration   mentioned   in   the   sale   deeds   dated 15 03.05.2010, which defendant Nos. 2 to 4 have failed to do so.  5.5 It is also required to be noted that on appreciation of evidence, learned Trial Court has specifically found that the stamp papers of agreement to sell dated 12.04.2005 was   purchased   in   the   name   of   defendant   No.   2   and therefore   defendant   No.   2   was   aware   and   in   the knowledge of agreement to sell dated 12.04.2005. It is also required to be noted that even defendants did not reply to the legal notice served by the plaintiff, which was issued before filing the suit.  5.6 In light of the aforesaid factual aspects and the findings recorded by the learned Trial Court, the decision of this Court in the case of Lala Durga Prasad & Ors. (supra) is required to be referred to. In paragraph 42, it is observed and held as under: ­ “42. In our opinion, the proper form of decree is to direct specific performance of the contract between the   vendor   and   the   plaintiff   and   direct   the subsequent transferee to join in the conveyance so as to   pass   on   the   title   which   resides   in   him   to   the 16 plaintiff. He does not join in any special covenants made between the plaintiff and his vendor; all he does is to pass on his title to the plaintiff. This was the   course   followed   by   the   Calcutta   High   Court in Kafiladdin v. Samiraddin [AIR   1931   Cal   67]   and appears   to   be   the   English   practice.   See Fry   on Specific   Performance,   6th   Edn.,   p.   90,   para   207; also Potter v. Sanders [67   ER   1057].   We   direct accordingly.” The   aforesaid   decision   has   been   subsequently referred to and followed by this Court in the subsequent decision in the case of Rathnavathi & Anr. (supra).  5.7 From the impugned judgment and order passed by the High Court, it appears that the High Court has heavily relied   upon   Section   34   of   the   Specific   Relief   Act. However, considering the fact that specific issues were framed   with   respect   to   sale   deeds   dated   03.05.2010 executed   by   original   defendant   No.   2   in   favour   of defendant Nos. 3 and 4 and the parties led the evidence also on the aforesaid issues and thereafter, when the learned Trial Court had given findings on the said issues and thereafter, had granted the declaration that the sale deeds executed by original defendant No. 2 in favour of defendant Nos. 3 and 4 are not binding on defendant No. 17 1 and the plaintiff and those sale deeds are nominal sale deeds and that defendant Nos. 2 to 4 have failed to prove that agreement to sell dated 12.04.2005 is a created document and by virtue of the same no consideration has been paid, Section 34 of the Specific Relief Act, upon which the reliance has been placed by the High Court will have no application. 5.8 The High Court has set aside the judgment and decree passed by the learned Trial Court on the ground that the relief under Section 20 of the Specific Relief Act, is a discretionary relief and therefore, in view of the fact that original   defendant   No.   2   had   executed   sale   deeds   in favour of defendant Nos. 3 and 4, the learned Trial Court ought not to have exercised discretion in favour of the plaintiff for passing the decree for specific performance. However,   in   the   facts   and   circumstances   of   the   case narrated hereinabove and when the learned Trial Court specifically   gave   the   findings   that   defendant   No.   1   – vendor specifically admitted the execution of agreement to  sell dated 12.04.2005 in favour of the  plaintiff by 18 accepting a substantial advance consideration and that defendant No. 2 was in the knowledge of the agreement to sell and despite the same, he sold the same in favour of defendant Nos. 3 and 4, who are his sisters­in­law and that too the sale deeds found to be nominal sale deeds, the learned Trial Court as such rightly decreed the suit for specific performance and also rightly declared that sale   deeds   dated   03.05.2010   executed   by   original defendant No. 2 in favour of defendants No. 3 and 4 are not binding upon the plaintiff and defendant No. 1. The High Court has committed a grave error in reversing the judgment and decree passed by the learned Trial Court by ignoring the vital facts of the case which are either admitted or proved in the instant case.
  4. In view of the above and for the reasons stated above, the present appeal succeeds. The impugned judgment and order passed by the High Court is hereby quashed and set aside and the judgment and decree passed by the   learned   Trial   Court   is   restored.   In   the   facts   and 19 circumstances of the case, there shall be no order as to costs.     

 (M. R. SHAH) …………………………………J.  

(B.V. NAGARATHNA)……………………….J

New Delhi, 

April, 11 2022.

Leave a Reply